上海房屋租赁指数报告(2016年11月)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
1929
1926
+0.17%

延续淡季行情 部分板块现跌

2016年11月,上海房屋租赁指数为1929点,比上月上升3点,环比上涨0.17%,涨幅相比上月缩小0.24个百分点,指数涨幅连续第四个月收窄,接近走平。

11月,上海房屋租赁市场延续淡季行情,指数上涨幅度大幅收窄,其中少数板块租金出现绝对下降。上海房屋租赁指数办公室认为,11月,租赁市场进入年末周期性淡季次月,加上买卖市场的投资性房源继续投放租赁市场,加剧供大于求,在综合因素作用下,挂牌量上升3成。市场特征表现为:一、新增挂牌房源不断增加,而需求乏力,空置一、二个月以上成常态,其中三室及大户型房源更甚。二、高、中端市场的部分板块租金出现下跌,部分房源主动降价3%-5%,甚至呈现多次降价,但成交速度未能加快。三、年末外来租赁人口流失加快,中、低端市场最为明显,而新增需求尚不能补充到位,续租案例中较多出现了以年底或春节前为合同时间节点的短租。四、中介托管型房源经营不畅,成交并未优于散户房源,部分中介甚至违约退回委托房源。五、以租养贷型房东迫于还贷压力,降租金求兑现较多,租金水平往往回到年初。六、据有备案记录的统计,全市租赁房源挂牌量较上月上升三成,挂牌去化率下降。

高端上涨不到六成

11月,高端市场租赁指数上涨0.06%,涨幅比上月缩小0.31个百分点。其中,一室上涨0.16%,二室上涨0.15%,三室下跌0.12%。

除奉贤、金山、崇明外,所监测的50个高端房源板块中,29个上涨,7个持平,14个下跌。高端租赁市场表现疲软,部分外企撤离中国市场,造成高端租赁需求缩减,大面积房源租金下跌。黄浦滨江、黄浦复兴公园、长宁新华路板块分别下跌0.20%、0.16%、0.09%。部分房源空置期长达两个月以上,其中三室类大户型需求明显下滑,房东报价租金下跌幅度多为5%以上。高端服务式公寓一室、二室类以及短租需求尚能维持行情,但涨幅也不大,如长宁虹桥路、黄浦五里桥、静安寺分别上涨0.09%、0.05%、0.01%。目前租金水平触及外籍员工、国内白领的承受能力和心理价位底线,如长宁仙霞板块内日韩籍租客数量下降,租金下跌0.16%,部分租客撤离至中端市场。而非市中心的一些板块,供应主要以散户房源为主,租金相较服务式公寓并无多大优势,出现下跌或走平,如普陀光新、浦东金桥均下跌0.17%,青浦徐泾、闵行龙柏金汇走平。

中端板块三成下跌

11月,中端市场租赁指数上涨0.07%,涨幅比上月缩小0.31个百分点。其中,二室上涨0.22%,三室下跌0.09%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区,10个上涨,1个持平,3个下跌。90个样本板块中,3成板块下跌,其中市区占比逾六成。郊区涨幅略大,如嘉定、闵行分别上涨0.15%、0.12%,静安、徐汇仅分别上涨0.03%、0.01%。三个下跌行政区中,松江、奉贤、青浦分别下跌0.06%、0.04%、0.03%。究其原因,年底新增需求乏力,同时换租需求也多流向郊区,如市区6000元以上的二室、8000元以上的三室成交疲软。部分空置周期一至两个月的房源,挂牌定价多为旺季时水平,在长期乏人问津后,房东主动降价3%-5%,但寻租换租活跃度低,以价换量未能奏效。一些今年入场的投资客房东,甚至把租金降至年初水平揽客。如徐汇龙华、虹口江湾镇、静安曹家渡分别下跌0.28%、0.26%、0.24%。中端成交仍集中在郊区,如嘉定江桥新城、宝山大华、浦东北蔡、闵行古美罗阳租金相对稳定,分别上涨0.29%、0.19%、0.13%、0.12%。调查显示,原租户中,租客选择从市区搬至郊区,老工房(售后公房)升级至郊区次新房是成交主流,租金及居住舒适度成为租客的首要考虑因素,但受市场趋淡影响,成交出现三成左右下滑。

低端交易集中郊区

11月,低端市场租赁指数上涨0.32%,涨幅比上月缩小0.13个百分点。其中,一室上涨0.33%,二室上涨0.31%。

所监测的全部16 个行政区均上涨。郊区涨幅略大,如闵行、青浦、嘉定分别上涨0.39%、0.36%、0.35%。市区涨幅较大的长宁、杨浦、黄浦分别上涨0.36%、0.34%、0.27%。调查显示,目前,郊区中临近轨交的动迁房源最受低端租客青睐,客户不少是从市区搬迁至郊区,以出勤时间换租金及舒适度。如市区5000元左右二室户的租客,选择换租至郊区3500元左右的二室户型,人均租房成本降低近千元。成交活跃的青浦徐泾、浦东川沙、宝山罗店、浦东航头分别上涨0.30%、0.28%、0.21%、0.19%。另外,续租案例中出现了以年底或春节前作为合同节点的情况,由于上海房地产新政背后的控制人口,不少外来人员打算离开上海,房东面对趋冷的租房行情也接受短租续约,以等待节后的行情。如黄浦打浦桥、静安曹家渡、虹口北外滩二室户型分别下跌0.21%、0.18%、0.14%。

上海房屋租赁指数办公室认为,11月租赁市场延续淡季行情,近两个月来的调控及加码,楼市风向出现转变,买卖供需逆转,传递到租赁市场,房东理性应对,可议价重回市场。同时,租赁交易重心转移到郊区,导致市区行情趋冷。

时届租赁淡季,随着年内需求减弱,房租下降压力加大,下跌板块增多。随着"11.28"楼市新政次日实施,买卖市场开始走向理性,或推动租赁市场呈现稳定格局。(上海房屋租赁指数办公室)


上海房屋租赁指数办公室2016.11

责任编辑:陈臻

 

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