上海房屋租赁指数报告(2017年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
1922
1926
-0.23%

开年淡季行情 跌幅环比扩大

2017年1月,上海房屋租赁指数为1922点,比2016年12月下降4点,环比下跌0.23%,跌幅相比上月扩大0.10个百分点。新年伊始指数延续去年末下跌走势。

1月,租赁市场新年弱势开局,租金跌幅环比扩大,去年10月开始的年末周期性淡季延续至今年元月。上海房屋租赁指数办公室认为,1月租赁市场受春节前返乡潮及租约到期或提前退租影响,市场空置率加大。市场特征表现为:一、在元旦和春节两个节假日叠加效应下,成交萎缩,环比去年12月下降三成。二、假日期间,外来务工人员返乡,学生放假,尤其是初创申城的年轻白领或另觅新职或离城谋业,导致退租增多而新增需求不足。三、部分房东主动下调挂牌价吸引租客,幅度多在3%-5%,但成交依旧缓慢,中介机构上门咨询客户成交意愿低下,多为试探行情;部分房东则面对冷清行情,撤牌等待春节后返城租赁高峰。四、与散客出租形成对比的是,社会资本投资运营的连锁公寓扩大规模,凭借对客户需求的细分和服务优势,招揽年轻租客、商务租客,甚至包括高端租客,规模效应正在凸显

上海积极贯彻中央要求加快培育和发展住房租赁市场的战略部署。1月17日,上海市政府部门透露将在全市的中青年医师和教师中逐步推广,把现有的公租房,转换成青年教师公寓,或者青年医护人员公寓。合理延长租赁时间,使得公租房可以成为一种过渡方式,等到他们有能力在市场上购买房子。

高端市场跌幅居前

1月,高端市场租赁指数下跌0.27%,跌幅相比上月扩大0.12个百分点。其中,一室下跌0.28%,二室下跌0.27%,三室下跌0.25%。

除奉贤、金山、崇明外,所监测的50个高端房源板块均现下跌,高端市场需求降温明显。其中非市中心板块跌幅较大,如普陀真如、浦东金桥、浦东唐镇、闵行龙柏金汇,分别下跌0.52%、0.40%、0.38%、0.36%。这些板块中,一室、二室跌幅较大,如浦东金桥、闵行龙柏金汇一室均下跌0.55%,浦东唐镇、闵行金虹桥二室分别下跌0.53%、0.51%。究其由,春节前夕部分高端租客返乡过节,而不少外企也缩减外派人员数量,致使行情低迷,房东不愿空置选择降价3%-5%出租。而市中心范围,租金跌幅相对小,如陆家嘴、徐汇龙华、浦东联洋分别下跌0.19%、0.16%、0.16%。由于高端房源供应少,成交案例中,三室以上的大户型受到追捧,月租金2-3万的不在少数。租客既有高收入群体过渡租用,也有公司租借后做会所使用。

中端郊区挂牌上升

1月,中端市场租赁指数下跌0.24%,跌幅相比上月扩大0.08个百分点。其中,二室下跌0.22%,三室下跌0.25%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区全部下跌。1月中端市场表现略有分化,郊区跌幅略大,如松江、嘉定、闵行、宝山分别下跌0.31%、0.30%、0.25%、0.25%。郊区板块在买卖市场转冷后,不少改善房源由卖转租,新增挂牌数量增加15%-20%,但市场承接能力并未跟上,加上春节前需求本就不足,由此跌幅较大。中介店抽样显示,挂牌10套以上待租房源的小区比比皆是,成交下滑五成,即使房东大幅降价5%以上也乏人问津。如嘉定丰庄、闵行七宝、青浦徐泾、浦东川沙,分别下跌0.45%、0.39%、0.33%、0.32%。而市区的长宁、普陀、杨浦、黄浦,分别下跌0.25%、0.18%、0.18%、0.15%。换租成为需求主导,但新增需求并不旺盛,主要为部分外来已婚、中高收入白领、合租等租赁需求,成交下滑三成以上。板块中,长宁中山公园、虹口新江湾城、杨浦控江路、浦东塘桥分别下跌0.20%、0.17%、0.13%、0.09%。二室租金挂牌水平在8000元,实际成交价格在7500元左右。

低端局部需求活跃

1月,低端市场租赁指数下跌0.22%,跌幅相比上月扩大0.12个百分点。其中,一室下跌0.20%,二室下跌0.23%。

所监测的全部16 个行政区均下跌。市区如杨浦、长宁、静安、虹口分别下跌0.34%、0.28%、0.24%、0.21%。郊区如青浦、松江、闵行、嘉定分别下跌0.26%、0.21%、0.20%、0.18%。郊区延续动迁房源主导成交,尤其是外环外轨交站附近及辐射范围的动迁房源成为低端租客的首选。租赁需求成交则下滑一到二成,如浦东航头、奉贤南桥、宝山顾村、松江泗泾,分别下跌0.15%、0.09%、0.08%、0.07%。区域内房源充足、选择广泛,人均合租成本1000元-1500元是主流。而市区供应以老工房(售后公房)为主,部分有较丰富租房经验者,选择赶在春节后租赁高潮之前入市看房,提前锁定合适房源,如成交集中的静安大宁绿地、徐家汇、虹口曲阳、普陀武宁,分别下跌0.29%、0.28%、0.23%、0.21%,一室、二室的租金在3000-5000元。

目前,作为一线城市上海的租售比为1:500-600,远超发达国家1:200-300的指标,但有其合理性。租金依据现有住房资源,而房价还看增值空间,处于发展期的中国住宅成长性无疑超过发达国家,不能用同一租售比标准比较不同时期的市场。据调查,沪上租客中30岁以下近七成,租客中四成已婚。在政府要求加快培育和发展住房租赁市场的大背景下,租赁需求将大量释放,购租并举,开拓中国房地产市场的新局面。

上海房屋租赁指数办公室认为,1月,租赁市场租金、成交量,自去年10月起已经连续4个月下跌,其中租金是从涨幅下跌到绝对下跌。租赁市场新年开局受到节前稀释需求影响,预计春节后随着各类租赁需求的全面爆发,租房潮如期而至。买卖市场高压调控政策料不会松动,买转租需求也将持续释放,租赁指数由负转正或为期不远。

(上海房屋租赁指数办公室)

上海房屋租赁指数办公室2017.01

责任编辑:陈臻

 

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