上海房屋租赁指数报告(2017年04月)  
 
04月指数
03月指数
变化幅度
1935
1939
-0.23%

新增需求收缩 租金波动下行

2017年4月,上海房屋租赁指数为1935点,比上月下降4点,环比下跌0.23%。4月租赁市场交投平淡,指数呈现波动向下。

4月,上海房屋租赁市场新增需求收缩,需求结构变化导致市场转向平淡,呈现窄幅下调的走势。上海房屋租赁指数办公室认为,租赁市场在3月迎来一波需求释放后,4月后继需求乏力,未能支撑行情继续向上,市场仍处在盘整阶段。市场特征表现为:一、一季度新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,新增租赁需求不旺。二、部分原本租金较高的房源,续租时不升反降现象出现,有房东为求签约降幅5%-10%。三、散户提供的小户型房源仍是租赁热门,而二室及以上户型合租业务,受到机构及中介的长租公寓竞争影响,部分散户降租揽客,租金出现3%-5%的下调。四、房东委托量持续上升,部分高、中端板块房源出现二成以上增加,但由于出租不畅,中介挂牌代理此类房源意愿不强。五、一些非合租类租客(家庭类、商务类)选择降级租赁6000元以上的中档单套,其中以新兴城区最为明显。六、上海持续的"五违四必"整治工作,使得一些外来人口流出上海,而其中影响最大的拆违工作挤出的租客大部分仍在市场中寻租,集中在低端市场或依然在非合规市场。

4月23日,上海市住建委主任顾金山表示, 上海的租赁市场走在全国前列,目前自住房和租赁住房比重约为6:4,潜力还很大。租赁政策层面还将与时俱进,未来将会构建"购租并举"体系,加大培育住房租赁市场促进上海房地产市场平稳健康发展。4月27日,《宝山区"非改居"处置实施意见(试行)》文件发布,自5月1日起试行,近千家公寓运营公司上榜,清理规模较一季度的普陀及浦东唐镇更大,意味着整治租赁市场规范行动将持续展开,机构不合规出租将受到政策限制,超低租金房源或告别市场。

高端新兴区跌幅大

4月,高端市场租赁指数下跌0.27%。其中,一室下跌0.25%,二室下跌0.27%,三室下跌0.29%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块49个总体下跌,塘桥持平。高端市场继3月略有回暖后,进入4月需求下降,市场转淡,具体表现略有分化。其中中心城区行情略好于新兴城区,中心城区跌幅较小,如浦东联洋、徐汇万体馆、黄浦新天地分别下跌0.15%、0.13%、0.09%。而新兴城区板块跌幅较大,如闵行金虹桥、浦东金桥、浦东唐镇分别下跌0.45%、0.36%、0.35%。究其由,中心城区需求商务租赁较多,需求长期保持平稳,租金稳定波动不大,如徐汇万体馆的三室户型,租金水平在15000元左右,成交周期在半个月至1个月。实际成交价格上一些房东面对租客需求有3%左右的让步空间。而新兴城区需求多为家庭类租户,面对万元以上的租金,往往选择降低租房标准,需求减少导致租金向下幅度更大。

中端合租成交降温

4月,中端市场租赁指数下跌0.28%。其中,二室下跌0.28%,三室下跌0.27%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区总体下跌,但少数板块略有回升,如静安新客站、闵行龙柏金汇的二室分别上涨0.15、0.14%,普陀曹杨、杨浦五角场的三室分别上涨0.19%、0.16%。新兴城区跌幅略大于中心城区跌幅,如新兴城区的奉贤、嘉定均下跌0.32%,松江、闵行分别下跌0.31%、0.29%。而中心城区的长宁、黄浦分别下跌0.30%、0.29%,静安、虹口均下跌0.27%。新兴城区中,房源成交以合租为主,但受到机构及中介运营的长租公寓分流冲击,且长租公寓在租金上更具优势。由此,合租类成交出现降温,散户房东选择降低租金5%以上招揽租客,续约不涨租案例也不在少数。闵行七宝、嘉定江桥新城、青浦新城、宝山通河分别下跌0.42%、0.40%、0.39%、0.39%。而中心城区中,新增需求变化导致一些小区待租房源多达数十套,且降租也乏人问津。调查显示,中心城区大量需求分流至长租公寓或新兴城区。跌幅较大的如杨浦控江路、静安闸北公园、徐汇田林、浦东塘桥,分别下跌0.32%、0.30%、0.29%、0.28%。

低端市场跌幅较小

4月,低端市场租赁指数下跌0.16%。其中,一室下跌0.15%,二室下跌0.18%。

所监测的全部16个行政区总体下跌,仅少数板块上涨,如浦东陆家嘴、徐汇龙华、静安闸北公园分别上涨0.09%、0.08%、0.01%。新兴城区闵行、宝山、金山、青浦分别下跌0.23%、0.21%、0.19%、0.19%。中心城区普陀、杨浦、黄浦、徐汇分别下跌0.18%、0.16%、0.16%、0.13%。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下,大量非合规租客被挤入低端市场,但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主,人均租金成本在800-1500元。如成交集中的浦东康桥、嘉定城区租金持平,松江泗泾、奉贤南桥租金分别下跌0.07%、0.02%。这些板块供应充足,虽有大量需求涌入,但并未推高租金水平。另外,一些临近中心城区租金较高的板块则出现了明显下调,如闵行春申、浦东张江、松江九亭、嘉定丰庄分别下跌0.32%、0.28%、0.27%、0.27%。而中心城区租客以年轻白领居多,合租仍是主流,老工房(售后公房)的待租挂牌数量充足,一些房东面对空置压力,选择降租揽客,3%-5%的下调幅度往往半个月以内成交。跌幅较大的如普陀武宁、虹口鲁迅公园均下跌0.27%,杨浦鞍山、静安新客站均下跌0.26%。

上海房屋租赁指数办公室认为,4月租赁市场并未延续3月的小幅向上态势,市场新增需求乏力。不过,在这波重新定位的房地产调控中,购租并举的政策,逐渐给予租客以信心,转买为租者不在少数。成交以低租金和小户型为主,但受制于客群的收入水平及大量的待租房源,租金呈现小幅向下走势。而高、中档房源需求不旺,空置房源导致降租压力进一步加大。由此,4月租赁市场新兴城区低租金房源成交一枝独秀。

随着买卖市场的成交萎缩,部分需求回流租赁市场。租金的变化反映了市场需求结构的变动。近期随着人口流出量增加及拆违整治的扩大,租赁市场将持续不短的调整期。新政下租赁市场正在被加大关注。由于租赁备案制度多年来没有严格执行,租赁统计没有买卖统计明朗,租赁地下市场规模不小。有识之士呼吁加大登记备案率,建立租赁市场的大数据系统。让租赁市场杜绝非合规交易,让购租并举体系早日建立。
(上海房屋租赁指数办公室)

上海房屋租赁指数办公室2017.04

责任编辑:陈臻

 

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