上海房屋租赁指数报告(2017年08月)  
 
08月指数
07月指数
变化幅度
1933
1932
+0.05%

新政持续发力 租金总体平稳

2017年8月,上海房屋租赁指数为1933点,比上月上升1点,环比上涨0.05%。8月上海房屋租赁指数微弱上扬,租金走势总体平稳。

8月,上海房屋租赁市场历经九个月的调整期,新政重拳出手,持续发力,为房屋回归居住属性建立长效机制。住房租赁的顶层设计快速转入实践,此举正在影响租赁市场对未来走势的预期。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、8月租赁市场呈现内外分化。需求热点转移至中心城区,成交升温,一些内中环间板块成交恢复至调整期之前水平;而新兴城区受制于新增需求不及,调查中显示部分门店待租房源挂牌超多。二、各档房源租金涨跌互现。高端市场租金下降,中端和低端市场租金上升,高低两端调整幅度大于中端。低端为主的走俏板块,以往降价续约的现象大为减少。三、毕业季租房需求进入尾声。毕租并未带热相关行情,在人口流入减少的大背景下,部分区域的待租房源明显高于新增需求,为减少空置,机构、二房东与个人房东线上线下加紧揽客。四、新近统计显示,合租与租期两项指标上升。合租上升以降低人均预算,其中低端市场新增需求合租近四成,毕业生居多;而合同租期也呈现延长趋势,表明租赁双方企望稳定,2年期合同在中端市场较多,租金半年付、年付的比例上升。五、居住观念中,以租赁改善居住条件的消费心理逐步扩大。从关注房价走势到关注租金走势,关注居住附加值,并且适时出手。调查案例显示,租客并非都是限购而被动租房,笃信租房一族正在扩大。

自上月上海出让两幅面向产业园区的纯"租赁住房"用地后,8月23日上海市规土局再发公告,拟挂牌出让位于中心城区古北、南码头、北蔡、漕河泾的四幅纯"租赁住房"用地,建成后总建筑面积逾20万平方米。随后数日,又发公告将位于浦东世博、浦东三林、浦东张江、黄浦世博滨江、长宁古北的七幅商办用地改为租赁住房用地,规划提供租赁住房7120套。8月28日,国土资源部会同住建部,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述政策和举措昭示政府部门发展租赁市场之力度,尤其是今后中心城区黄金地段一手房源出租,购租选择机制正在形成,这将保障常住人口的居住权益。

高端市场延续调整

8月,高端市场租赁指数下降0.12%,环比缩小0.08个百分点。其中,一室下降0.07%,二室下降0.13%,三室下降0.17%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,44个下降,5个上涨,2个持平。高端市场中,需求六成以上集中在中心城区内环以内,其中一室户需求强于二、三室户需求。抽样调查显示,高端换租客中从新兴城区换租至中心城区的有二三成。高端市场中,中心城区租金跌幅小于新兴城区,部分甚至微弱上涨,如人民广场、静安寺均上涨0.05%,挂牌量在100套左右,交易平稳。租客中受限于购房资格的不少,但也有以租房改善为先的新观念者。另以徐汇龙华、长宁古北、黄浦蓬莱公园、静安曹家渡板块为例,租金分别下跌0.12%、0.09%、0.08%、0.02%,热租的一室户平均租金分别为11114元、11853元、10245元、9521元,个中差异尚有房龄等综合原因。而长宁古北作为境外人士租赁居住热门板块,环境适宜,挂牌房源300套左右,交易活跃。新兴城区如闵行古美罗阳、青浦徐泾、浦东金桥,租金则分别下跌0.27%、0.21%、0.19%,主力的二室户型平均租金过万元。其中青浦徐泾挂牌量在500余套,待租房源数量与中心城区虹口、杨浦的整个区接近,供应大于新增需求。此外,内环内板块三室户平均租金均在15000元以上,如浦东塘桥、黄浦老西门分别为19345元、18244元。中外环板块三室户平均租金稍低,如闵行七宝、浦东康桥分别为14050元、13838元。

中端长租合约增多

8月,中端市场租赁指数上涨0.02%。其中,二室上涨0.05%,三室下降0.02%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区共90个板块中,43个上升,4个走平,43个下跌,其中上升板块较上月增加29个,使得中心城区租金指数由负转正。静安、徐汇分别上涨0.05%、0.02%;黄浦、长宁上涨0.03%。新兴城区维持下跌,青浦、松江、宝山、闵行分别下跌0.08%、0.06%、0.03%、0.02%。租赁需求在中心城区释放趋强,新增租客中除了暂缓购房者,也有少部分追求租赁消费升级。成交热门板块如长宁古北、陆家嘴、静安寺,租金分别上涨0.29%、0.21%、0.19%,二室户平均租金分别为8331元、7771元、7924元,挂牌量均在100套左右,房龄长的商品房及工房较多。家庭租赁、陪读租赁升温,不少房东和租客心态转变,稳定为先,2年期以上租约、年付或半年付租金的案例增多。而新兴城区换租需求外流导致租金下跌,一些区域普装标准以下房源交易清淡,或委托机构、个体二房东经租。普装及以上房源则面对长租公寓分流租客,成交周期在二周至一个月,不少房东主动降价5%以上。宝山大华、闵行莘庄、松江九亭板块分别下跌0.16%、0.15%、0.12%,其中二室户型平均租金分别为5293元、6973元、4884元。板块挂牌量均在200-300套,新增需求去化不强。此外,内环内房龄较长的静安新客站、徐汇万体馆三室户平均租金分别为9052元、8613元,中外环的浦东金桥、闵行航华三室户平均租金分别为7205元、6162元。

低端市区成交上升

8月,低端市场租赁指数上涨0.15%。其中,一室上涨0.15%,二室上涨0.14%。

所监测的16个行政区中,14个上涨,2个下降。低端市场中心城区租金涨幅略大,徐汇、普陀上涨0.21%,杨浦、黄浦分别上涨0.18%、0.17%。而新兴城区涨跌不一,如与中心城区接壤的闵行、嘉定分别上涨0.13%、0.05%,偏远的奉贤、崇明分别下降0.06%、0.02%。进入8月,低端市场毕租需求接近尾声。部分板块调查显示,租赁主体开始转为白领、个体商户、外来务工者等,成交量扩大,交易周期也缩短至一周左右。内中环间的板块成交趋热,如普陀曹杨、徐汇龙华、长宁天山租金分别上涨0.32%、0.29%、0.27%,一室户平均租金分别为3496元、3424元、3005元,挂牌房源50套以内,供小于求再现。而新兴城区宝山罗店、浦东唐镇、松江泗泾租金分别上涨0.08%、0.08%、0.03%,二室户平均租金为2926元、3346元、3020元。新兴城区部分租金下降板块,如嘉定城区、青浦徐泾分别下跌0.06%、0.04%,一室户平均租金分别为2409元、2743元;挂牌数量分别为150、200套,成交缓慢在于前者偏远,后者推出房源集中。

上海房屋租赁指数办公室认为,8月租赁市场局部升温,市场延续分化走势,整体保持平稳。从类型看,高端市场延续调整,中、低端市场局部需求上升。从位置看,中心城区市场表现好于新兴城区。局部地区成交复苏,从成交结构分析,是以改善升级和解决住房刚需为主导的一轮需求释放,与买卖市场的清淡有一定关联。租售并举的持续政策效应,使得"买房消费"的传统居住观念逐渐淡化。

上海自7月起,建设租赁房步伐提速,挂牌出让六幅纯租房地块中四块是中环内的黄金地块,七幅商业地块改为租赁住房用地。而类住宅"商改住"将启动,现房能更快地进入市场。同时,集体建设用地建设租赁住房试点,今后除政府、国资、企业、个人外,增加了集体所有房东,或将成为农民工进城的租房首选。以上种种,对集中式长租公寓的推进显而易见,这也为现有经租企业对接大规模租房开发建立契机。高层决策的快速落地,推动租房产业加快步入大租赁时代。预计未来租客将享受更多的社会公共服务,改善性租客将涌现。近期,租金走势没有大幅波动的理由。(上海房屋租赁指数办公室)

上海房屋租赁指数办公室2017.08

责任编辑:陈臻

 

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