上海房屋租赁指数报告(2017年09月)  
 
09月指数
08月指数
变化幅度
1938
1933
+0.24%

新政持续落地 租金稳中有升

2017年9月,上海房屋租赁指数为1938点,比上月上升5点,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.19个百分点;同比上涨1.02%。9月上海房屋租赁指数延续上扬,租金走势总体平稳。

9月,随着租赁新政多管齐下,购租并举的长效机制加快落地。租赁需求在政策引导下显现活跃,继刚需租赁,改善性租赁正成为后续动力。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、9月租赁市场呈现量稳价升。和买卖市场不同,租赁市场没有"金九银十"的传统因素驱动,各类租赁需求平稳释放。二、市场行情再现小幅分化。高端市场是租金唯一下跌的分市场,全部50个板块中,八成下跌;而中端90个板块和低端113个板块中,逾八成租金上涨。三、成交热点集中在中心城区的中、低端市场。从价格涨幅看,中心城区全部7个区及浦东内环租金涨幅均超过全市整体水平。而新兴城区9个区中,7个区租金涨幅低于全市整体水平,主要是新增需求量不及市区。四、部分类型房源成交量明显上升。一些低端板块的成交案例显示,"正地铁房"(地铁站点步行5分钟以内的小区)及学区陪读房交易上升,平均租金较相应板块溢价5%-8%,出租周期平均在一周左右,学区陪读房成交集中在二室户型。五、出租类型中,整租比例有所上升,家庭型租房为主力,也不乏部分中高端单身人士;而中、低端市场,尤其是低端市场,客户合租、房东分隔出租仍较普遍,套均租金分租较整租高出10%-12%,一些房东追求分租方式。

9月10日,上海杨浦区规土局发布公告拟将新江湾一地块调整为纯租赁住宅用地,建筑面积增加27045平方米。9月15日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确,到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。其中,对于上海市常住人口的住房承租人,可享受子女义务教育、公共卫生、社会保险等基本服务。9月26日,国土部会议明确全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,上海为11个试点城市之一。9月29日,上海市规土局发文,挂牌出让4幅位于浦东新区前滩核心位置的不可售纯租赁住宅用地。9月30日,上海市公积金管理中心发文,住房公积金续提支付房租可以在线申请,提升租房人群便利度。一系列政策表明,上海已进入租房市场发展的快速通道,住房体系实现优化目标可期。

高端一室需求集中

9月,高端市场租赁指数下降0.12%,降幅与上月相同。其中,一室下降0.09%,二室下降0.13%,三室下降0.15%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,40个下跌,10个上涨。高端市场中,中心城区及浦东内环的一些板块活跃。浦东花木、黄浦滨江分别上涨0.11%、0.02%,长宁新华路、静安新客站仅下跌0.04%,上述4板块一室户平均租金分别为9088元、11622元、9862元、9703元,均低于板块所在区浦东、黄浦、长宁、静安的一室户平均租金的11679元、11366元、11141元、10043元。4板块一室户型稀少,占比挂牌量分别为2.94%、7.46%、7.27%、14.52%,成交畅通。而在其它区域的一些板块中,二室、三室户型供大于求明显,但一室户依然走俏。如浦东塘桥、长宁虹桥路整体租金分别下跌0.10%、0.07%,其中二室户租金分别下跌0.25%、0.15%;三室户租金分别下跌0.13%、0.24%;一室户租金分别上涨0.07%、0.17%。由此可见,高端需求缺口在一室户型,主要是非家庭型客户租房集中;而大户型对应的家庭类需求则减少。中环附近的部分板块租金延续下跌,如杨浦新江湾城、闵行古美罗阳分别下跌0.21%、0.15%,待租房源在120-160套。调查显示,买卖市场乏力,不少房源转售为租加剧供大于求,租金往往降价5%-8%才能成交

中端市场分化渐大

9月,中端市场租赁指数上升0.26%,环比扩大0.24个百分点。其中,二室上升0.28%,三室上升0.24%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区共90个板块中,79个上涨,2个走平,9个下跌,下跌板块较上月减少34个。9个下跌板块多数在新兴城区范围内,如浦东唐镇、闵行春申、青浦徐泾分别下跌0.06%、0.04%、0.02%;新兴城区闵行、松江、青浦、奉贤分别上涨0.16%、0.13%、0.07%、0.05%;而中心城区领涨,如杨浦、长宁、黄浦、徐汇分别上涨0.37%、0.33%、0.31%、0.30%。中端市场成为分化明显的分市场。改善型租赁需求在中心城区成交增多,其中二至三年租约的家庭类租赁成交放大。如普陀甘泉宜川、徐汇龙华、静安彭浦、徐汇田林租金分别上涨0.54%、0.52%、0.47%、0.40%,热租的二室户平均租金分别为5887元、6324元、5498元、5925元。另外,一些学区陪读房出租较畅,如黄浦淮海中路、浦东陆家嘴租金均上涨0.54%,热租的二室户平均租金分别为8913元、8315元。区别于以往的择房条件是离学校近,现在的一些学区陪读需求对小区品质及装修有较高要求,如一些"近地铁房"(地铁站点步行5-10分钟的小区)租金溢价5%-6%,成交量仍上升。新兴城区内仅少数外来人口集中板块成交较好,如闵行七宝、浦东三林租金分别上涨0.38%、0.32%,区域内二手房成交活跃,成交案例中,不少为一年租约的置换购房期间过渡型租房客。而浦东唐镇、闵行春申、青浦徐泾需求平淡,分别下跌0.06%、0.04%、0.02%,成交量与上月相仿,往往议价5%以内成交。

低端中心城区领涨

9月,低端市场租赁指数上升0.30%,环比扩大0.15个百分点。其中,一室上升0.32%,二室上升0.29%。

所监测的16个行政区全部上涨。中心城区租金涨幅略大,徐汇、虹口分别上涨0.40%、0.39%,黄浦、杨浦均上涨0.36%。与中心城区接壤的闵行、嘉定、宝山分别上涨0.28%、0.25%、0.22%。偏远的崇明、奉贤、金山涨幅稍低,分别上涨0.17%、0.15%、0.13%。内环内板块和科创企业集中板块成交趋热。内环内如杨浦东外滩、浦东花木、普陀长寿路、浦东陆家嘴,分别上涨0.71%、0.65%、0.58%、0.52%,平均租金分别为3183元、3223元、3425元、3398元。区域内一室户出租情况较好,成交周期往往在一至二周,临近地铁站的房源租金更是溢价5%以上。这些板块的低端房源待租量在30-80套,其中一室户约占三四成。同样成交较好的科创板块多位于中环附近,如杨浦五角场、浦东张江均上涨0.60%,租客多为附近企业的年轻白领,二室户平均租金为3835元、3992元,二室户挂牌均不满10套,占比35%-20%,客户合租情况较多。另有一些板块租金涨跌互现,总体持平,如普陀曹杨、杨浦鞍山成交房源中,老装修、简装修往往降价3%-5%成交;而中等装修以上的房源能涨价5%-10%成交,租客多为注重生活品质的年轻人。远郊的金山亭林、浦东临港新城则无外来租房需求导入,局域性待拓展,价格分别下跌0.03%、0.01%。

上海房屋租赁指数办公室认为,9月租赁市场量稳价升,成交结构呈现小幅分化。从分市场看,高端市场租金延续小幅向下调整,中、低端市场中心城区的租金涨幅大于新兴城区。租房是消费行为,租金变化目前受制于供应状况、租赁形式等诸多因素,长期则与租客的收入水平同步。随着政策扶植的租赁供给端持续扩大,高、中、低端市场租金或呈现反向走势,高收入人群的消费意识和支付能力将支撑租金坚挺。

7、8两月上海已推多幅位置优越的纯租赁住宅用地,9月上海再度推出4幅优质地段的纯租赁地块,上海租房市场未来几年的发展趋势十分明朗,但购房需求不会被大幅挤压。可以预计,随着外环线以内一手住宅销售减少,居住需求将流向二手房及租赁市场。新政要求符合条件的存量商办物业改造为租赁用房,将快速补充租赁市场供应。依法备案可享受购租同权,机构经营集中式长租公寓、代理经租散户房源等改变着自然人自行出租的一统天下,推动租赁市场从放养式向规范模式转变,租客享有更多的选择。四季度作为传统淡季,租金微幅波动或是大概率事件。(上海房屋租赁指数办公室)


上海房屋租赁指数办公室2017.09

责任编辑:陈臻

 

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