上海房屋租赁指数报告(2018年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
1911
1914
-0.13%

租金跌幅收窄 春节交易锐减

2018年2月,上海房屋租赁指数为1911点,比上月下降3点,环比下降0.13%,降幅较上月缩小0.26个百分点,租金跌势明显减弱。2月租赁指数同比下降0.70%。

2月,上海房屋租赁市场依然平淡,租金连续第五个月微幅下行。而时届春节,交易锐减,同时呈现出节假性淡季特征。上海房屋租赁指数办公室认为,2月的市场表现:一、租金跌幅明显缩小,其中低端市场几近走平,中端市场跌幅比上月缩小一倍以上,表明占比市场逾八成的低端和中端市场,在新增需求减少下基本维持原有租金水平,适租房源开始走俏。二、春节后一周新增挂牌房源增多,大多维持节前报价,并且接受成交时议价,这与目前大多数板块供大于求有关。三、受春节长假影响,租赁市场成交集中在节前及节后,部分新挂牌房源甚至无一例带看。节后不打算返沪的外来务工人员及年轻白领、蓝领提前退租返乡;加上外来人口净流入缓慢,致使新增需求不足。四、新租案例中,部分节前逆向流入的非户籍租客,多为已落实工作,甚至提前在工作地上海过年;而节后的末周,多为新进入上海的外省市人口,基本为先租房后找工作。调查显示,高学历人才首选中心城区租房。五、长租公寓的管理服务胜于自然人出租,吸引了部分租客过年不回乡,甚至选择逆向省亲,把父母接至上海过年。而在节假期间,上海旅游带来的短租需求出现一波释放,但对租赁市场影响不大。

2月2日,中国银行联合八家全国性房地产企业在上海签订住房租赁市场金融服务战略合作协议,中行同时与上海相关部门及地方国企在租赁住房(人才公寓)金融服务领域合作,开启首单面向引进人才的住房租赁综合服务。精准化的租赁产品逐渐入市,将影响租赁市场格局。租购选择机制正在完善。

高端租金呈现普跌

2月,高端市场租赁指数下降0.29%,降幅环比缩小0.17个百分点。其中,一室下降0.27%,二室下降0.28%,三室下降0.31%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,47个下跌,3个上涨。本月高端市场成交集中在中心城区,中心城区板块如徐家汇、虹口北外滩、长宁新华路,租金分别下跌0.39%、0.36%、0.31%。跌幅较大的新兴城区板块如闵行金虹桥、闵行古美罗阳、浦东金桥,租金分别下跌0.45%、0.41%、0.36%;在新兴城区的大多板块,企业高管和外籍人士租赁需求稀少,成交以高收入的自由职业者或追求品质的单身租客为主,租赁成交以品质小户型为主,租客对于小区房龄、装修品质、装修年限等品质化要求极为重视,小户型租金相对中大户型抗跌性强。如邻近中心城区的浦东金桥、闵行古美罗阳,一室户型租金分别为持平、下跌0.25%,平均租金为7925元、7667元;二室户型租金分别下跌0.53%、0.58%,平均租金为10917元、10238元;三室户型租金分别下跌0.55%、0.41%,平均租金为13980元,12450元。而中心城区的一些高端CBD板块、新兴豪宅板块、国际社区板块租金跌幅稍小,如静安寺、徐汇龙华、浦东联洋,租金分别下跌0.21%、0.16%、0.15%。调查显示,一些新建高端住宅、豪华装修老洋房租赁成交情况较好。据户型统计,一些中心城区板块中大户型租金相对平稳,如黄浦新天地、黄浦滨江的一室户型租金下跌0.16%、0.32%,平均租金为15126元、12673元;二室户型租金上涨0.18%、持平,平均租金为20012元、15592元;三室户型租金均持平,平均租金为26504元、23976元。租客中的部分企业高管,年后外派至上海工作,由于举家迁往上海,大多选择委托公司或朋友提前落实租房,二室、三室的精装修房源需求释放。

中端上涨多见市区

2月,中端市场租赁指数下降0.19%,降幅环比缩小0.22个百分点。其中,二室下降0.17%,三室下降0.21%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。租金内外分化再现,新兴城区的奉贤、青浦租金均下跌0.42%,松江、闵行租金分别下跌0.40%、0.31%;中心城区的普陀、杨浦租金均下跌0.15%,静安、黄浦租金分别下跌0.11%、0.09%。总共90个板块中,73个下跌,43个跌幅大于中端整体水平;14个上涨,13个位于中心城区及浦东内环内。调查显示,临近地铁由原来中档住宅租赁的亮点现在逐渐转为标配,而学区陪读、五年内次新房小区、精装修或新装修房源等成为新的热点。成交案例显示,中端市场成交以中心城区为主,原因有二,一是部分外省市户籍的常住人口,选择将家人接至上海过年,释放了一定的换租需求,部分从新兴城区换租至中心城区,或小户型换租中大户型;二是部分白领及经商人士提前返沪,由于节假期间无中介撮合,往往提前落实租房问题,或通过手拉手成交。如杨浦新江湾城、徐汇长桥、黄浦复兴公园,租金分别上涨0.18%、0.16%、0.15%。上述三个板块二室户型租金分别上涨0.21%、0.18%、0.13%,平均租金为7720元、7009元、8730元;三室户型租金分别上涨0.15%、0.14%、0.17%,平均租金为10468元、9073元、12000元。而部分新兴城区板块仍维持较大跌幅,如松江九亭、闵行梅陇、青浦新城、嘉定江桥新城,租金分别下跌0.52%、0.51%、0.49%、0.42%。上述四板块租客以流动性较强的人员为主,租客年前退租增多,新增租赁需求减少,成交租金延续下滑。

低端租金几近走平

2月,低端市场租赁指数下降0.02%,降幅环比缩小0.33个百分点。其中,一室下降0.01%,二室下降0.04%。

所监测的全部16个行政区均微弱下跌。总共114个板块中,77个下跌,28个上涨。新兴城区跌幅缩小,中心城区涨跌互现。新兴城区的嘉定、奉贤、闵行、金山,租金分别下跌0.13%、0.12%、0.11%、0.11%。中心城区的普陀、虹口分别上涨0.04%、0.02%,杨浦、黄浦分别下跌0.05%、0.02%。低端市场房东基本给予租客小幅的议价空间,因为租金基数较低,少有房东愿意接受大幅让价,也有一些房东咬定价格等待市场回暖。中心城区板块涨跌互现,上涨板块如徐家汇、陆家嘴、浦东联洋、静安大宁绿地,租金分别上涨0.19%、0.14%、0.11%、0.08%,租客中有趁着节前市场冷清换租的白领客,也有少部分踏入实习岗位的大学生租客。下跌板块如杨浦黄兴公园、长宁动物园、浦东洋泾、徐汇田林,租金分别下跌0.08%、0.06%、0.06%、0.04%。调查显示,随着90后租客比例越来越高,对租房的位置、装修等条件逐渐重视,不少配置一般的房源在家具、家电换新后,租金往往能有10-15%的涨幅,出租速度也相对较快。同时,距CBD区域、科创园区车程半小时左右的一些板块,由于租金相对低廉,受到工作年限较短的年轻租客青睐,如浦东金桥、宝山上大租金分别上涨0.17%、0.15%,一室户型平均租金为2749元、2579元;二室户型平均租金为3107元、2920元。调查显示,年轻的高学历租客以合租为主要方式,其中六成高学历租客集中在中心城区,这与就业机会集中在中心城区有关。而低学历租客就业区域分散,或全家在上海生活,往往以整租、职工宿舍、非合规租房等方式解决住房问题。租金跌幅较大的板块多在新兴城区,如闵行浦江、嘉定城区、浦东曹路、嘉定丰庄,租金分别下跌0.27%、0.24%、0.16%、0.15%,一室户整租较为热门,平均租金为2482元、2354元、2126元;二室户以合租居多,平均租金为2827元、2783元、2869元。上述板块供应以动迁房源为主,租客多为工作年限较短的年轻白领、蓝领,以及一些个体商户,合租客占到六成以上,简单装修、全配房源出租受欢迎。

上海房屋租赁指数办公室认为,2018年2月,上海住房租赁市场行情连续平淡,又遇上春节假期,成交主要集中在中心城区。各分市场租金走势也表现差异,高端市场租金延续普降,租客对于装修品质追求度高;中端市场中有一定收入的白领及从商人士提前回归,租金跌幅明显收窄;低端市场租金走平近乎常态,中心城区更凸显性价比。2月,租赁市场供大于求,尤其节后的末周,受供应量明显增加影响,只有装修房、全配房等相对出租较快。

3月元宵节后,属历年来的返城高峰期,求租需求也会逐渐上升。全国两会后,随着各路资本加大进入租赁市场,市场从简单的出租求租转变为服务居住,新政下租房或成为更好的选择。租赁市场出现回暖行情是必然的,但租金差异化行情也是大概率事件,各板块租金的变化受到人口净流入数量、租客结构、板块产业、城建配套等制约。不过,3月市场行情回暖可期。(上海房屋租赁指数办公室)

上海房屋租赁指数办公室2018.02

责任编辑:陈臻

 

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