上海房屋租赁指数报告(2018年10月)  
 
10月指数
09月指数
变化幅度
1919
1915
+0.23%

淡季惯性上涨 需求结构转化

2018年10月,上海房屋租赁指数为1919点,比上月上升4点,环比上涨0.23%,涨幅缩小0.19个百分点。10月,上海房屋租赁指数连续第四个月环比上涨,同比下跌0.70%。

10月,上海房屋租赁市场进入季节性淡季,三季度以毕租为主导的需求基本释放。10月新增需求中改善比例上升,源自租约到期、工作调动等产生的续租、换租需求,推动了四季度首月的活跃度;同时,成交结构重心转向中端市场,呈现出租金的结构性上扬。上海房屋租赁指数办公室认为,10月的市场表现:一、租金走势连续九个月下跌后,转为7、8、9三个月反弹且涨幅逐月扩大,至10月总体租金涨幅明显收窄,体现了旺季热度回落的市场特征。二、分市场中,高端市场租金涨幅低于全市平均上涨水平;中、低端市场租金涨幅接近。其中低端市场涨幅环比收窄最大,但涨幅依然略高于中端市场,表明上涨动力消退和惯性推力相互作用。三、在持续限购政策下部分准购房者以租代买的被动行为,逐渐转变为主动行为,租房消费意识增强。四、中心城区非内环内板块需求上升最为明显,白领及追求品质的家庭型租客增多,成为交易主体。五、长租公寓机构所面向的租户,其中毕业1-5年的90后职场生力军为租赁主力,比例超过70后、80后,凸显这个年龄段的消费观、喜好,更为追求新鲜、舒适的居住环境。六、面向白领的集中式长租公寓的头部机构市占率在5%上下;而借助传播优势介入租赁行业的电商企业发展缓慢,租房贷等政策从严,经营不温不火。截至10月31日,全市挂牌租赁房源46344套。其中,内环内房源11780套,内外环间房源18305套,外环外房源16259套。

10月22日,上海第一次通过土地市场推出农村集体土地建设租赁住宅项目,这幅位于松江区泗泾镇的地块要求建成不少于549套租赁住房,由华润置地旗下的有巢长租公寓公司竞得。这是上海在土地供应总量限定的背景下,尝试的新渠道。

高端涨幅低于全市

10月,高端市场租赁指数上涨0.08%,低于全市0.23%的水平,涨幅环比上月缩小了0.11个百分点。其中,一室上涨0.19%,二室上涨0.11%,三室下跌0.06%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块,37个上涨,12个下跌,仅有闵行龙柏金汇板块走平。高端市场需求结构有所变化,一是中心城区租金延续上涨,新兴城区出现下跌;二是三室户型需求下降,50个板块中半数三室户型租金下跌,多为非内环内板块;三是服务式公寓热度高于个人出租住宅房源。从板块表现看,租金涨幅较大的为城市副中心板块、国际社区板块,如徐家汇、浦东联洋、黄浦新天地,分别上涨0.32%、0.28%、0.24%,其中一室户型需求强劲,租金分别上涨0.46%、0.41%、0.32%,平均租金为10284元、8840元、14701元。调查显示,这类板块租客以中长期企业外派人士或高收入长住人士为主,青睐一室户型,租金水涨船高。在一些传统高端板块,供应既有服务式公寓,也有普通住宅,量价稳定是主要特征。如静安寺、长宁古北租金涨幅稍小,分别为0.11%、0.09%,板块内小户型服务式公寓成交好于中大户型住宅,其中一室户型上涨0.36%、0.39%,二室户型下跌0.15%、上涨0.17%,三室户型分别上涨0.12%、下跌0.29%。而在新兴城区近郊的一些板块,租金行情走低,如浦东金桥、闵行古美罗阳、青浦徐泾,分别下跌0.18%、0.16%、0.12%,板块内机构运营房源较少,需求乏力成交不及中心城区。

中端成为交易主力

10月,中端市场租赁指数上涨0.24%,涨幅环比缩小0.12个百分点。其中,二室上涨0.25%,三室上涨0.22%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区租金均整体上涨。90个板块中,84个上涨,5个下跌,仅浦东金桥走平。中端市场中心城区租金基本维持上月走势,新兴城区租金涨幅明显收窄。中端成为租赁市场主力成交区域,成交量上升在于新租、租约到期续租、工作调动换租需求放大,追求品质增多。如70后、80后倾向租借二室、三室,90后则倾向合租一室、二室。中心城区的普陀、长宁、虹口、静安分别上涨0.30%、0.29%、0.28%、0.26%;新兴城区的松江、青浦、奉贤、嘉定分别上涨0.11%、0.07%、0.06%、0.05%。从板块表现分析,中心城区非内环内板块租赁需求旺盛,如长宁仙霞、静安大宁绿地、普陀万里,租金分别上涨0.51%、0.46%、0.43%。其中二室户平均租金为5839元、6222元、6369元;三室户型平均租金为8376元、8842元、8274元。调查显示,工作一定年限的白领,收入上升后选择在租赁平稳期换租;也有部分有房族,短期内无置换计划,为扩大居住面积,选择通过租房改善。首选离工作地及子女学校交通半小时的成熟板块。这些中心城区非内环内板块,由于租金相比内环内板块稍低,交通较新兴城区近郊便捷,受到青睐。近郊一些板块租金出现下跌,如嘉定丰庄、青浦新城、松江城区、闵行七宝分别下跌0.29%、0.06%、0.05%、0.05%,二室户型平均租金为5150元、4298元、4317元、5295元;三室户型平均租金为7000元、5987元、5864元、7545元。中端租赁需求集中于中心城区,导致部分近郊板块租金下跌,走势差异显示了租赁消费升级以中心城区作为主导。

低端涨幅明显收窄

10月,低端市场租赁指数环比上涨0.27%,涨幅缩小0.28个百分点。其中,一室上涨0.28%,二室上涨0.26%。

所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中,104个上涨,9个下跌,仅黄浦五里桥持平。中心城区涨幅领先,如静安、长宁均上涨0.35%,普陀、虹口分别上涨0.32%、0.30%。在新兴城区,近郊的闵行上涨0.22%,松江、青浦均上涨0.19%,宝山上涨0.18%;远郊的金山、崇明、奉贤分别上涨0.13%、0.07%、0.05%。从全市板块走势看,内强外弱的现象明显,10月低端市场需求与中端市场一样,集中于中心城区非内环内板块,如静安彭浦、普陀甘泉宜川、虹口江湾镇,租金分别上涨0.52%、0.51%、0.47%。新兴城区一些板块租金涨幅次之,临近中心城区、板块内自带丰富产业的板块,如闵行莘庄、浦东周浦均上涨0.43%,嘉定丰庄、浦东外高桥分别上涨0.42%、0.39%。调查显示,追求通勤时间短,成为中心城区成交上升的主因之一,甚至新租、换租客考虑交通便利高于房源品质本身。而预算稍低者选择近郊租房,一些距离中心城区一小时车程的轨交板块,租金涨幅稍小,如浦东航头、松江泗泾、宝山顾村分别上涨0.19%、0.15%、0.09%。这类板块以动迁安置房为主,供应量大,成交活跃,由于位处近郊偏远区域,租客多为预算有限、对租金波动敏感者。那些远郊板块,新增需求少,如金山朱泾、嘉定城区、青浦朱家角,租金分别下跌0.24%、0.24%、0.17%。

上海房屋租赁指数办公室认为,10月开始进入传统租赁淡季,下半年"前高后低"的结构性行情显现。从整体走势来看,10月租金小幅上涨存在市场惯性因素。成交重心由低端毕租转向中端改善,消费提档升级成为新的租赁亮点。中心城区成交升温,其中非内环内板块最受青睐,品质类租客比例增加,预期向好支配着房东放租。需要指出的是,尽管低端市场租金涨幅收窄最大,但租金水平上涨依然领先,由此抬高了全市整体租金的基数。

10月,上海房屋租赁市场淡季不淡,并非市场行情走强,而是需求结构出现变化,改善型消费上升,消费观念提升。相比房屋买卖,租赁消费弹性大,随着租房市场规模化、规范化的发展,租金波动与房源品质、产品服务的关联度愈发密切。11月临近年末,继续呈现"前高后低"的市场特征,租赁市场出现下行当属正常。(上海房屋租赁指数办公室)


上海房屋租赁指数办公室2018.10

责任编辑:陈臻

 

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